Simplex e o Processo de Construção

A construção de uma casa envolve uma série de processos burocráticos que, historicamente, representam desafios significativos para proprietários e promotores imobiliários. No entanto, com a introdução do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, conhecido como Simplex Urbanístico, uma série de medidas implementadas para modernizar e inovar os serviços administrativos do Estado, reduzindo custos e facilitando o acesso à habitação, em Portugal.

Neste artigo, vamos explorar as principais alterações as suas vantagens, desafios e como o wonderstudio pode ajudar a navegar neste novo cenário regulador.

O que precisa de saber para construir a sua casa

O setor imobiliário em Portugal tem enfrentado desafios como a escassez de oferta habitacional, preços elevados e longos prazos de aprovação de projetos. De modo a dar resposta a estes desafios, o governo introduziu uma série de medidas no âmbito do programa "Mais Habitação", com o objetivo de facilitar e acelerar a construção de novos empreendimentos.

O que é o Simplex?

O Simplex surge como uma solução para agilizar processos urbanísticos e de construção. Com a nova legislação, várias exigências foram eliminadas ou simplificadas, reduzindo o tempo necessário para aprovar projetos imobiliários e tornando o processo de compra e venda de imóveis mais eficiente.

Objetivos principais do Simplex

• Redução da burocracia: diminuir procedimentos administrativos complexos, eliminando licenças e autorizações desnecessárias para agilizar processos
• Digitalização e modernização: apostar na tecnologia e uniformizar procedimentos em todas as autarquias para garantir maior transparência, serviços públicos mais acessíveis, rápidos e eficientes, como o uso de plataformas digitais para submissão de documentos
• Previsibilidade: tornar os processos administrativos mais claros, garantindo que cidadãos e empresas saibam exatamente os requisitos e prazos para cada procedimento
• Promoção do desenvolvimento económico: facilitar investimentos e iniciativas empresariais, especialmente na construção, habitação e indústria, impulsionando o crescimento económico

A importância do Simplex para a construção residencial

Com o Simplex, pretende-se que o acesso à habitação se torne mais fácil, uma vez que o processo de aprovação de novos projetos e de transações imobiliárias será significativamente mais rápido. Além disso, a redução de burocracia diminui custos administrativos e melhora a fluidez do mercado imobiliário.

Principais mudanças introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024

Revogação do Decreto-Lei n.º 281/99

1. Fim da obrigatoriedade da licença de utilização no ato da compra e venda de imóveis
2. Impacto positivo na aceleração das transações imobiliárias, reduzindo o tempo de espera para os compradores e vendedores.

Eliminação e isenção de licenças

1. Eliminação de determinadas exigências burocráticas como o alvará de licença de construção ou a licença de utilização permitem agilizar processos e reduzir custos administrativos
2. Exceções incluem projetos que envolvam aumentos de pisos sem alteração de fachadas e construções públicas

Alterações sem impacto urbanístico

1. Fim da obrigatoriedade de bidés e banheiras nas casas de banho, proporcionando maior flexibilidade na configuração dos espaços
2. Possibilidade de cozinhas tipo kitchenette ou walk-through, adaptando-se às novas tendências de arquitetura e funcionalidade

Prazos

1. Estabelecimento de prazos entre 120 e 200 dias para resposta aos pedidos de licenciamento e 30 dias em processo de comunicação prévia
2. Nos casos em que a Câmara Municipal não se pronunciar dentro do prazo previsto, a resposta é tacitamente deferida, ou seja, o projeto é considerado aprovado e o requerente pode dar início à obra, com base na presunção de aprovação

Uniformização dos processos nas autarquias

1. Criação de um sistema padronizado para garantir que todos os municípios adotem os mesmos procedimentos
2. Criação obrigatória de uma plataforma eletrónica para todos os municípios, a partir de 5 de janeiro de 2026
3. Apresentação obrigatória do projeto de arquitetura de acordo com a metodologia BIM (Building Information Modelling), em vigor a partir de 1 de janeiro de 2030

Reclassificação de Terrenos Rústicos

1. Simplificação do processo de reclassificação para habitação de custos controlados ou para trabalhadores agrícolas e infraestruturas essenciais (a aguardar novas diretrizes legais)
2. Aumento da oferta de terrenos para construção, promovendo um maior equilíbrio no mercado imobiliário

Vantagens do Simplex

Agilização das transações imobiliárias

1. Redução significativa do tempo necessário para comprar, vender ou arrendar imóveis
2. Maior facilidade na construção de novos empreendimentos, contribuindo para aumentar a oferta de imóveis no mercado

Redução dos custos de construção

1. Início da Construção mais rápida pode resultar na diminuição dos preços dos imóveis, beneficiando compradores e investidores
2. A valorização de terrenos reclassificados pode incentivar o crescimento de novos projetos imobiliários

Uniformização e transparência

1. Deixa de ser possível escolher seguir o regime da licença quando é legalmente possível seguir o procedimento simplificado da comunicação prévia garantindo que todas as autarquias seguem as mesmas diretrizes

Riscos e desafios

Aumento das construções ilegais

1. O fim de algumas exigências pode levar ao crescimento de construções em não conformidade com todos os regulamentos sem garantias de segurança adequadas ou que os projetos estejam a responder às exigências legais
2. Necessidade de maior fiscalização para evitar infrações urbanísticas
3. Embora aos olhos da lei a emissão da licença de utilização deixe de ser obrigatória, a mesma permanece obrigatória para solicitação de crédito bancário

Impactos ambientais

1. A digitalização dos processos elimina a necessidade de impressão, promovendo a desmaterialização dos arquivos municipais e facilitando o acesso e a consulta às informações de forma eficiente e sustentável

Complexidade burocrática persistente

1. Apesar da simplificação, os processos de operações urbanísticas, ainda exigem conhecimento técnico especializado
2. Acompanhamento profissional continua essencial para evitar erros e garantir conformidade com a legislação

Como é que o wonderstudio pode ajudar no processo de licenciamento?

O wonderstudio está preparado para ajudar os seus clientes a navegar pelas mudanças do Simplex, garantindo um processo seguro, eficiente e em conformidade com as novas normas.

Porque deve contar com o wonderstudio?

✅ Arquitetos experientes que compreendem as nuances da legislação e o podem orientar em cada etapa do processo ✅ Acompanhamento especializado para garantir que seu projeto esteja conforme as novas regras e seja aprovado sem complicações ✅ Soluções personalizadas para otimizar espaços e transformar projetos em realidade

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