Simplex e o Processo de Construção
A construção de uma casa envolve uma série de processos burocráticos que, historicamente, representam desafios significativos para proprietários e promotores imobiliários. No entanto, com a introdução do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, conhecido como Simplex Urbanístico, uma série de medidas implementadas para modernizar e inovar os serviços administrativos do Estado, reduzindo custos e facilitando o acesso à habitação, em Portugal.
Neste artigo, vamos explorar as principais alterações as suas vantagens, desafios e como o wonderstudio pode ajudar a navegar neste novo cenário regulador.
O que precisa de saber para construir a sua casa
O setor imobiliário em Portugal tem enfrentado desafios como a escassez de oferta habitacional, preços elevados e longos prazos de aprovação de projetos. De modo a dar resposta a estes desafios, o governo introduziu uma série de medidas no âmbito do programa "Mais Habitação", com o objetivo de facilitar e acelerar a construção de novos empreendimentos.
O que é o Simplex?
O Simplex surge como uma solução para agilizar processos urbanísticos e de construção. Com a nova legislação, várias exigências foram eliminadas ou simplificadas, reduzindo o tempo necessário para aprovar projetos imobiliários e tornando o processo de compra e venda de imóveis mais eficiente.
Objetivos principais do Simplex
- Redução da burocracia: diminuir procedimentos administrativos complexos, eliminando licenças e autorizações desnecessárias para agilizar processos
- Digitalização e modernização: apostar na tecnologia e uniformizar procedimentos em todas as autarquias para garantir maior transparência, serviços públicos mais acessíveis, rápidos e eficientes, como o uso de plataformas digitais para submissão de documentos
- Previsibilidade: tornar os processos administrativos mais claros, garantindo que cidadãos e empresas saibam exatamente os requisitos e prazos para cada procedimento
- Promoção do desenvolvimento económico: facilitar investimentos e iniciativas empresariais, especialmente na construção, habitação e indústria, impulsionando o crescimento económico
A importância do Simplex para a construção residencial
Com o Simplex, pretende-se que o acesso à habitação se torne mais fácil, uma vez que o processo de aprovação de novos projetos e de transações imobiliárias será significativamente mais rápido. Além disso, a redução de burocracia diminui custos administrativos e melhora a fluidez do mercado imobiliário.
Principais mudanças introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024
Revogação do Decreto-Lei n.º 281/99
- Fim da obrigatoriedade da licença de utilização no ato da compra e venda de imóveis
- Impacto positivo na aceleração das transações imobiliárias, reduzindo o tempo de espera para os compradores e vendedores.
Eliminação e isenção de licenças
- Eliminação de determinadas exigências burocráticas como o alvará de licença de construção ou a licença de utilização permitem agilizar processos e reduzir custos administrativos
- Exceções incluem projetos que envolvam aumentos de pisos sem alteração de fachadas e construções públicas
Alterações sem impacto urbanístico
- Fim da obrigatoriedade de bidés e banheiras nas casas de banho, proporcionando maior flexibilidade na configuração dos espaços
- Possibilidade de cozinhas tipo kitchenette ou walk-through, adaptando-se às novas tendências de arquitetura e funcionalidade
Prazos
- Estabelecimento de prazos entre 120 e 200 dias para resposta aos pedidos de licenciamento e 30 dias em processo de comunicação prévia
- Nos casos em que a Câmara Municipal não se pronunciar dentro do prazo previsto, a resposta é tacitamente deferida, ou seja, o projeto é considerado aprovado e o requerente pode dar início à obra, com base na presunção de aprovação
Uniformização dos processos nas autarquias
- Criação de um sistema padronizado para garantir que todos os municípios adotem os mesmos procedimentos
- Criação obrigatória de uma plataforma eletrónica para todos os municípios, a partir de 5 de janeiro de 2026
- Apresentação obrigatória do projeto de arquitetura de acordo com a metodologia BIM (Building Information Modelling), em vigor a partir de 1 de janeiro de 2030
Reclassificação de Terrenos Rústicos
- Simplificação do processo de reclassificação para habitação de custos controlados ou para trabalhadores agrícolas e infraestruturas essenciais (a aguardar novas diretrizes legais)
- Aumento da oferta de terrenos para construção, promovendo um maior equilíbrio no mercado imobiliário
Vantagens do Simplex
Agilização das transações imobiliárias
- Redução significativa do tempo necessário para comprar, vender ou arrendar imóveis
- Maior facilidade na construção de novos empreendimentos, contribuindo para aumentar a oferta de imóveis no mercado
Redução dos custos de construção
- Início da Construção mais rápida pode resultar na diminuição dos preços dos imóveis, beneficiando compradores e investidores
- A valorização de terrenos reclassificados pode incentivar o crescimento de novos projetos imobiliários
Uniformização e transparência
- Deixa de ser possível escolher seguir o regime da licença quando é legalmente possível seguir o procedimento simplificado da comunicação prévia garantindo que todas as autarquias seguem as mesmas diretrizes
Riscos e desafios
Aumento das construções ilegais
- O fim de algumas exigências pode levar ao crescimento de construções em não conformidade com todos os regulamentos sem garantias de segurança adequadas ou que os projetos estejam a responder às exigências legais
- Necessidade de maior fiscalização para evitar infrações urbanísticas
- Embora aos olhos da lei a emissão da licença de utilização deixe de ser obrigatória, a mesma permanece obrigatória para solicitação de crédito bancário
Impactos ambientais
- A digitalização dos processos elimina a necessidade de impressão, promovendo a desmaterialização dos arquivos municipais e facilitando o acesso e a consulta às informações de forma eficiente e sustentável
Complexidade burocrática persistente
- Apesar da simplificação, os processos de operações urbanísticas, ainda exigem conhecimento técnico especializado
- Acompanhamento profissional continua essencial para evitar erros e garantir conformidade com a legislação
Como é que o wonderstudio pode ajudar no processo de licenciamento?
O wonderstudio está preparado para ajudar os seus clientes a navegar pelas mudanças do Simplex, garantindo um processo seguro, eficiente e em conformidade com as novas normas.
Porque deve contar com o wonderstudio?
✅ Arquitetos experientes que compreendem as nuances da legislação e o podem orientar em cada etapa do processo
✅ Acompanhamento especializado para garantir que seu projeto esteja conforme as novas regras e seja aprovado sem complicações
✅ Soluções personalizadas para otimizar espaços e transformar projetos em realidade
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